Попередній договір купівлі продажу житлового приміщення. Призначення і гарантії попереднього договору купівлі-продажу квартири

Документальне грає в скоєнні цієї угоди дуже важливу роль, адже від правильності складених документів безпосередньо залежить її законність.

Оскільки в цьому випадку мова йде про велику суму грошей, сторони прагнуть максимально убезпечити себе від можливих ризиків.

Крім основного, який виступає головним документом у цій процедурі, може використовуватися ще і попередній. Про необхідність, а також особливості та правила його складання - далі в статті.

Попередній договір купівлі-продажу являє собою документ, в якому сторони зобов'язуються в майбутньому провести операцію з продажу квартири (або іншого майна) на тих умовах, які в ньому закріплюються. У тому числі дані умови охоплюють і ціну, яка після закінчення часу не може бути змінена.

Він використовується в тих випадках, коли продавець і покупець хочуть провести операцію, але в даний момент часу зробити цього не можуть.

Причини в цьому випадку можуть бути наступними:

відсутність у продавця необхідних документів;
необхідність термінового від'їзду однієї зі сторін;
відсутність у покупця достатньої суми грошей і т. п.

На вчинення всіх цих дій потрібен певний час, однак, щоб убезпечити себе, сторони підписують попередній договір. Його законодавче регулювання здійснюється ст. 429 ГК РФ.

Відповідно до цієї статті, при подальшому оформленні основного договору умови в ньому повинні бути такі ж, які включені і в додатковий.

Всі правила і вимоги для даних документів також є однаковими. Вони складаються в письмовій формі і, за бажанням сторін, можуть бути завірені нотаріально (проте це необов'язково). Єдина різниця між ними - це відсутність необхідності обов'язково реєструвати перехід на квартиру, на відміну від основного, для якого ця вимога є обов'язковою.

Крім самого попереднього договору, сторони можуть укласти і інші - наприклад, завдатку або авансу. Такий варіант використовується в тих випадках, коли покупець віддає продавцю певну частину вартості квартири заздалегідь (найчастіше її розмір становить 10%).

Що необхідно передбачити в договорі?

Перелік обов'язкових умов, які повинні бути внесені в документ, включає в себе:

Опис об'єкта договору

У цьому пункті необхідно вказати дані, які дозволили б чітко ідентифікувати той об'єкт, який підлягає продажу (тобто квартиру). Наприклад, це можуть бути такі дані:

повна адреса;
кадастровий номер;
загальна і житлова площа (точні відомості подібного роду містяться в довідці БТІ);
число кімнат;
поверх (також можна вказати кількість поверхів будинку, в якому розташована квартира).

Сторони повинні вказати, що вони зобов'язуються в майбутньому провести операцію купівлі-продажу саме тієї квартири, яка описана в договорі. Ця умова є важливим для того, щоб документ мав юридичну силу.

Ціна

Дана умова виступає одним з найбільш важливих, оскільки найчастіше саме для збереження однієї ціни і полягає попередня угода. У договорі необхідно вказати повну суму коштів (в рублях), які повинні бути сплачені покупцем в рахунок вартості квартири. В майбутньому ця сума не повинна змінюватися.

Громадяни, які проживають в квартирі (крім продавця)

Вказівка \u200b\u200bпереліку цих осіб є обов'язковою умовою для основного договору купівлі-продажу, тому вони повинні бути включені і в попередній.

До даних осіб можуть ставитися громадяни, які мають безстрокове право на проживання в квартирі або на момент укладання угоди прописані в ній. Необхідно вказати їх паспортні дані, а також орієнтовні терміни їх зняття з реєстраційного обліку.

Термін дії документа

Вказувати точний термін необов'язково, однак варто врахувати, що в разі його відсутності договір буде дійсний протягом одного року після підписання. Якщо протягом цього терміну угода купівлі-продажу не буде здійснена, він втратить свою силу.

Сторони договору

Тут необхідно вказати такі відомості про продавця та покупця:

адреса (не тільки реєстрації, а й фактичного проживання);
інші контактні дані (телефон, електронну пошту і т. п.).

Надалі це допоможе швидко знайти і встановити зв'язок з учасниками угоди.

Права та обов'язки сторін

Необхідно перерахувати основні зобов'язання як продавця, так і покупця, а також вказати відповідальність за їх порушення. Наприклад, штраф за прострочення передачі квартири за договором або за порушення термінів виплати її вартості.

оплата витрат

У попередньому договорі можна встановити, хто буде оплачувати різні додаткові витрати, такі як:

реєстрацію переходу права власності;
послуги нотаріуса;
оренду і т. д.

Правовстановлюючі документи

Повинно бути зазначено, на якій підставі продавець володіє квартирою (договір дарування, купівлі-продажу і т. П.). Крім назви документа потрібно вказати і його реквізити (серія, номер, дата видачі, орган, який видав).

Також в попередній договір обов'язково повинні бути включена позначка, що підтверджує відсутність на квартирі будь-яких обтяжень: арешту, застави і т. П.

Гарантії і ризики

Попереднє оформлення угоди надає покупцеві і продавцеві, з одного боку, додаткові гарантії, а з іншого - несе деякі ризики.

Основний гарантією є обов'язок сторін в майбутньому підписати договір купівлі-продажу. Покупець зможе отримати квартиру за тією ціною, що була визначена раніше, а продавець - продати її в заздалегідь встановлений термін.

У разі невиконання однією із сторін даних зобов'язань друга сторона має право вимагати укладення угоди через суд. Зробити це можна протягом півроку після закінчення терміну дії попереднього договору. У цьому випадку угода буде укладена примусово і на тих умовах, що були визначені раніше.

Однак оформлення попереднього договору несе для контрагентів і певні ризики, особливо якщо покупка відбувається на первинному ринку:

відсутність впевненості в отриманні квартири (це пов'язано з тим, що в документ не включаються зобов'язання по її подальшої покупцеві);
ризик того, що попередній договір можуть визнати неукладеним (якщо квартира ще недобудована, то неможливо вказати точні відомості про неї, а без цього документ не має сили);
ймовірність подвійного продажу нерухомості (недобросовісний може підписати такий же документ і з іншими потенційними покупцями);
ризик втрати коштів, вкладених у придбання (зокрема, в разі банкрутства забудовника).

Що стосується попереднього договору купівлі-продажу щодо квартири, яка реалізується на вторинному ринку, то в цьому випадку сторони ніяких особливих ризиків не несуть.

Якщо документ буде оформлений правильно і з дотриманням всіх законодавчих вимог, його наявність тільки убезпечить боку від можливої \u200b\u200bзміни ціни або терміну і дозволить здійснити операцію на певних раніше умовах.

Г. Пенза & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp Двадцять п'яте квітня 2015 р

Ми, що нижче підписалися:
Іванова Марфа Василівна, Дата народження 11.04.1972 р, паспорт 56 01 111222 виданий ОВД Залізничного району м Пензи 16.10.2001 р, зареєстрована за адресою: м Пенза, вулиця Тарханова, будинок 4, кв. 31, іменована надалі "Продавець" з одного боку, і
Петров Валерій Михайлович, Дата народження 29.12.1976 р, паспорт 56 02 222333, виданий ОВД Ленінського району м Пензи 05.09.2009 р, зареєстрований за адресою: м Пенза, вулиця Карпінського, будинок 11, кв. 131, іменований в подальшому "Покупець", З іншого боку, при спільному згадуванні іменовані "Сторони", Уклали цей договір про наступне:
1. "Продавець" зобов'язується в майбутньому продати, а "Покупець" купити одну цілу квартиру під номером 9 (Дев'ять), Що складається з однієї житлової кімнати, що знаходиться в місті Пенза, по вулиці будівельників в будинку під номером 21 (Двадцять один), І розташовану на третьому поверсі п'ятиповерхового панельного житлового будинку, загальною площею 30,1 (Тридцять цілих одна десята) кв.м.
2. Зазначена квартира належить "Продавцю" на праві власності на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 20.09.2004 р № б / н зареєстрований установою юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території Пензенської області 28.10.2004 р, запис №58-01 / 29-15 / 2004-2055, що підтверджується Свідоцтвом про державну реєстрацію права серії 58 АА № 333444, видано установою юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території Пензенської області 28.10.2004 р, запис реєстрації 58-01 / 29-15 / 2004-1205.
3. Договір купівлі-продажу квартири буде укладений на наступних умовах:
3.1. Продажна ціна квартири буде складати: 1 450 000 (Один мільйон чотириста п'ятдесят тисяч) рублів.
3.2. "Сторони" домовилися, що "Покупець" оплачує вартість квартири, зазначеної в п. 3.1. цього Договору, наступним чином:
- сума в розмірі 50 000 (П'ятдесят тисяч) рублів готівкою в момент укладення цього договору в якості завдатку;
- сума в розмірі 1 400 000 (Один мільйон чотириста тисяч) рублів готівкою в строк до 10.05.2012 р включно.
3.3. Договір купівлі-продажу буде складений в простій письмовій формі і зданий на реєстрацію в орган державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У разі якщо одна з "Сторін" наполягає на нотаріальному посвідченні попереднього або основного договору купівлі-продажу, то ця "Сторона" несе всі витрати, пов'язані з нотаріальними діями.
3.4. "Продавець" зобов'язується передати вищевказану квартиру вільної від реєстрації, які проживають осіб і речей в термін до 20.05.2012 р 3.5. Всі витрати по реєстрації основного договору купівлі-продажу квартири в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним несуть "Покупець" і "Продавець".
4. "Сторони" зобов'язуються здійснити всі дії, необхідні для укладення основного договору купівлі-продажу і його реєстрації в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
5. Основний договір купівлі-продажу квартири повинен бути укладений в термін до 10.05.2012 р включно.
6. Відповідно до ст. 380 - 381 ГК РФ "Сторони" передбачають в якості договірного способу забезпечення сплату наступної компенсації:
6.1. У разі невиконання цього договору з вини "Продавця", Він зобов'язаний протягом 5 робочих днів, З дня закінчення строку, зазначеного в п.5, сплатити "Покупцеві" подвійну суму завдатку, тобто 100 000 (Сто тисяч) рублів.
6.2. У разі невиконання цього договору з вини "Покупця", Отриманий завдаток у якості компенсації залишається у "Продавця".
7. Зміст статей 380 (Поняття завдатку. Форма угоди про завдаток), 381 (Наслідки припинення та невиконання зобов'язання, забезпеченого завдатком), 395 (Відповідальність за невиконання грошового зобов'язання), 429 (Попередній договір), 131 (Державна реєстрація нерухомості), 167 (Загальні положення про наслідки недійсності правочину), 209 (Зміст права власності), 218 (Підстави набуття права власності), 223 (Момент виникнення права власності у набувача за договором), 292 (права членів сім'ї власників житлового приміщення), 475 (Наслідки передачі товару неналежної якості), 491 (Збереження права власності за продавцем), 558 (Особливості продажу житлових приміщень) ГК РФ, права і обов'язки, зміст, значення, а також наслідки цього договору "Сторонам" роз'яснені.
8. "Продавець" гарантує, що до складання цього договору вказана квартира нікому іншому не продана, не закладена, зобов'язаннями третіх осіб не обтяжена, в спорі і під арештом (забороною) не перебуває, є його власністю і немає ніяких перешкод для укладення основного договору купівлі-продажу вищевказаної квартири .
9. "Продавець" зобов'язується передати зазначену квартиру "Покупцеві" в придатному для проживання стані, укомплектовану справним сантехнічних, електротехнічних і іншим обладнанням, не обтяжену заборгованостями по комунальним платежам.
10. Цей договір складений і підписаний в 2-х примірниках, які видані "Сторонам" на руки.
11. Договір підписано "Сторонами" після прочитання. особистість "Сторін" встановлена. належність "Продавцю" відчужуваної квартири перевірено.

Підписи сторін:

"Продавець"

"Покупець"

_________________________________________________________________________________

При будь-яких маніпуляціях з нерухомістю за згодою сторін підписується договір про наміри купівлі-продажу. Таке підготовче угоду часто підкріплюється внесенням завдатку, аванс - чітко фіксованої суми. Це так звана «підготовка» до майбутньої основний угоді, яка обумовлює всі нюанси майбутньої покупки.

Характерне письмова угода є нормативно-правовим документом, який діє в рамках ГК РФ. Згідно 1 частини 429 статті, зацікавлені сторони зобов'язуються здійснити основну угоду, в чому зобов'язуються при складанні підготовчого акту. При роботі агентств нерухомості часто залучають такий документ, як гарант угоди.Попередній договір купівлі-продажу не виключає відстрочку на проведення основної угоди. З таким питанням краще звернутися до компетентного юриста.

Попередній договір купівлі-продажу квартири з завдатком

Коли в планах придбати нерухоме майно, щоб вдала угода не зірвалася, рекомендується складати «пробне угоду». Після його вивчення і визначення всіх пунктів, які будуть перенесені в головний документ, можна внести завдаток - заздалегідь обумовлену суму. Отже,попередній договір купівлі-продажу квартири з авансом для покупця є свого роду «бронюванням», щоб продавець не вибрав нового претендента на поки ще свою власність.

Спочатку має місце усна домовленість, але для серйозності намірів обох сторін доцільно укласти пробне угоду за встановленим юриспруденцією шаблоном. Для цього звернутися в юридичну контору, обговорити всі умови майбутньої угоди. По суті, документ дублює основну угоду, тому до його складання потрібно поставитися з особливою відповідальністю, точністю.

Спочатку поняття «іпотека» - це запорука, який Ощадбанк надає покупцеві, щоб в майбутньому він зміг стати повноправним власником придбаної нерухомості. Крім того, продавець або посередник отримують гарантію, що гроші, видані в якості позики на придбання житла, по закінченню заздалегідь обумовленого терміну будуть сумлінно повернуті разом з відсотками. Заставою може виявитися материнський капітал, що актуально при покупці житла батьками з двома і більше дітьми. Це краще, ніж вдаватися до допомоги Ощадбанку кредитного відділу.

Попередній договір купівлі-продажу квартири по іпотецівважається необов'язковим, але рекомендованим документом, коли при купівлі нерухомості третьою стороною стає банк. Для такої комерційної організації це впевненість, що використання кредитних коштів буде направлено виключно на придбання нерухомості. Не має значення, де купується житло - в новобудові або на ринку вторинного житла, при отриманні іпотеки краще заповнити документ за встановленим правовими нормами стандарту.

Попередній договір купівлі-продажу частки в квартирі

Цей рекомендований, але необов'язковий документ бажано скласти за участю дипломованого юриста. Оформлення документа не безкоштовне, а його дія обмежується часом проведення основної угоди. З одного боку хтось скаже, що це необдумані фінансові витрати. Однак якщо подивитися з іншого боку, в такій угоді відображені точні терміни, Коли буде організована основна угода, і описані всі її основні аспекти.

Житлове приміщення переходить до власника тільки після підпису основного документа, не раніше. До цього моменту залишається тільки чекати зазначеного терміну проведення угоди. коли попередній договір купівлі-продажу частки в квартирівиходить за рамки встановленої дати і часу, то з таким нормативним актом людина може звернутися для подальшого розгляду до суду. Претензія недотримання угоди пред'являється до власника, а не посередника (ріелтора).

Як виглядає бланк, можна подивитися в будь-якій юридичній конторі або на просторах всесвітньої павутини. Там же вказано зразок його заповнення, обумовлені всі нюанси при підписанні.Укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири - формальність при чіткому бажанні провести основну угоду, проте в разі сумніву краще утриматися від такого етапу. В іншому випадку може послідувати розгляд вже в судовому порядку. Діяти продавцю і покупцю можна від першої особи або за дорученням, оформленої за всіма правовими стандартами.

Оформлення договору купівлі-продажу квартири

При намір продати або придбати нерухомість, краще обговорити попередній договір купівлі-продажу об'єкта, вибрати авансовим спосіб оплати і отримати заздалегідь завдаток. Це впевненість, що угода незабаром відбудеться. самеоформлення договору купівлі-продажу квартирипроводиться в ліцензійної нотаріальній конторі, а за результатами документ скріплюється підписами, набуває юридичну силу. У цей самий момент пробне угоду втрачає свої повноваження, стає непотрібною папірцем на довгу пам'ять.

Перед тим як приймати на віру і підписувати будь-якої пакет документів, важливо ознайомитися з його змістом. Бланк попереднього договору купівлі-продажу квартири за своїм змістом типовий, але все одно рекомендується завантажити його в мережі, заповнити за зразком. Але, перш ніж підписати цінні папери, доречно обговорити всі нюанси з юристом. Наприклад, як скоро буде укладена основна угода.

Термін попереднього договору купівлі-продажу квартириобмовляється в змісті: вказується конкретна дата підписання основного документа, після чого вноситься залишився після завдатку платіж. Питання розстрочки і умови іпотечного кредитування обумовлюються індивідуально. Після підписання в силі пробне угоду, а після укладення угоди - основний документ права власності.

Як розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири

При намір відмовитися від своїх зобов'язань одна зі сторін зобов'язана знати основні правила розірвання зазначеного документа. Наприклад, через суд реальнорозірвати попередній договір купівлі-продажу квартири, щоб уникнути підвищеного тиску від другої сторони. Якщо ж внесена передоплата, але після об'єкт угоди знятий з продажу, преддоговор розривається, а продавець повинен повернути отриманий раніше завдаток. Щоб документ спочатку мав юридичну силу, його потрібно реєструвати ще під час підписання. Інакше отримати назад аванс буде проблемно.

Попередній договір купівлі-продажу квартири - зразок

Задумавши такий масштабний проект, насамперед потрібно дізнатися більше про програму материнського капіталу, умови кредитування від Ощадбанку. Крім того, потрібно уважно вивчитизразок попереднього договору купівлі-продажу квартири, Уточнити моменти його реєстрації. Також важливо з'ясувати, як при розірванні угоди уникнути встановлених судом виплат по моральної шкоди. Тільки після цього давати згоду на укладення ПДКп.